C’est quoi un contrat de réservation ?
Ça y est, vous y êtes. Vous avez enfin trouvé l’appartement de vos rêves après des mois de recherches et de réflexion…mais voilà, le charmant vendeur de la bulle de vente vous presse pour signer le contrat de réservation pour « bloquer » le bien. Je signe, je ne signe pas? Et puis d’abord, c’est quoi un contrat de réservation? On vous dit tout.
De quoi on va parler exactement:
Table des matières
À quoi sert un contrat de réservation
Tout d’abord pas de panique, vous pouvez signer un contrat de réservation si l’appartement ou la maison vous plait vraiment. Ce n’est pas une action irréversible. Vous aurez la possibilité de vous rétracter. On le verra plus tard dans l’article. En revanche, comme vous l’a dit le conseiller de vente, ce contrat servira effectivement à bloquer le bien en le sortant de la commercialisation. Il ne pourra donc plus être proposé à quelqu’un d’autre. Il vous est…réservé.
Définition
Mais revenons à la définition d’un contrat de réservation. Il s’agit en fait, d’un contrat préliminaire à l’acte de vente, un peu comme une promesse de vente ou un compromis qui serait signé pour l’achat d’un bien ancien avant le passage chez le notaire. Il est propre à la VEFA, c’est à dire la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, qui est une vente sur plan et dont l’immeuble n’est souvent pas encore construit. Il sert comme nous l’avons vu à bloquer le bien mais aussi à déterminer les conditions de la vente.
Une durée de validité du contrat ?
Il n’existe pas de durée de validité du contrat de réservation qui reste le seul document qui vous liera au promoteur jusqu’au passage chez le notaire.
Il peut, par ailleurs, être signé pendant ou même après la construction de l’immeuble, soit sous seing privé sans faire appel à un officier public, soit chez un notaire.
Est-il obligatoire ?
Non, le contrat de réservation n’est pas obligatoire. Vous pouvez demander à signer directement le contrat de vente définitif mais il serait dommage de se priver de la période de rétractation qui permet de se rassurer sur le bien en se renseignant plus en profondeur sur le quartier, le promoteur, s’il y a un recours sur le permis de construire qui retarderait la livraison ou encore sur les prestations proposées. Pensez à bien lire la notice descriptive fournit car si certaines prestations qui pourraient vous sembler évidentes n’y apparaissent pas, c’est vous qui allez devoir en supporter le coût.
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Quelles informations doivent y figurer ?
Parce qu’il s’agit d’un contrat avant tout, certaines informations évidentes doivent y figurer comme les noms et coordonnées de l’acquéreur et du vendeur. Doivent également y figurer comme l’indique très bien le site du service public, les informations suivantes:
Informations concernant le logement
- Adresse du logement,
- Surface habitable du logement, nombre de pièces principales et énumération des pièces de service, dépendances et dégagements,
- Descriptif des matériaux utilisés et des éléments d’équipement,
- Situation du logement dans l’immeuble ou dans un ensemble immobilier.
Informations concernant la vente
- Prix de vente prévisionnel du logement et conditions de révision,
- Date à laquelle la vente pourra être conclue,
- Mode de paiement du bien (avec ou sans prêt),
- Montant du ou des prêts, conditions et nom du prêteur,
- Condition suspensive: Suspend l’exécution d’un contrat tant qu’un événement futur et incertain n’est pas survenu d’obtention de prêt (si le prix doit être payé avec l’aide d’un prêt),
- Conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l’achat,
- Délai de livraison,
- Informations sur les conditions d’exercice du droit de rétractation (le manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende d’un montant maximum de 15 000 €),
- Pénalités éventuelles de retard de livraison de l’appartement.
Informations concernant d'éventuels travaux
Le contrat indique également les travaux que peut éventuellement se réserver l’acheteur. La liste de ces travaux est la suivante :
- Installation des équipements sanitaires de la cuisine et du mobilier pouvant les accueillir,
- Installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d’eau et du mobilier pouvant les accueillir,
- Installation des équipements sanitaires des toilettes,
- Pose de carrelage mural
- Revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation,
- Équipement en radiateurs électriques, lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise,
- Décoration des murs.
La garantie financière de remboursement
Elle est obligatoire à la signature du contrat de réservation et permet à l’acquéreur de récupérer les sommes qui auraient été versées au promoteur si ce dernier devait stopper la construction de son programme immobilier, soit par manque d’acheteurs, soit parce qu’il n’est pas en mesure de finir les travaux.
La garantie financière d'achèvement (GFA)
Cette garantie, qui est elle aussi obligatoire, assure à l’acheteur que quoi qu’il arrive, si le promoteur serait dans l’incapacité de continuer les travaux, le programme immobilier serait achevé et livré.
Toutes ces mentions sont obligatoires et le contrat serait considéré comme nul si elles n’y figuraient pas (article R. 261-26 du Code de la construction de l’habitation (CCH)).
Le dépôt de garantie
Un dépôt de garantie, autrement dit une caution, vous sera demandé lors de la réservation de votre bien. Sans celui-ci, il est rare qu’un promoteur accepte de bloquer un bien car le dépôt de garantie est le signe d’un réel engagement de votre part. Tout comme l’est le contrat de réservation au final.
Mais attention, le promoteur ne peut pas vraiment vous demander la somme qu’il veut. Même si la plupart du temps et selon le promoteur vous n’aurez à débourser qu’une somme comprise entre 1500€ et 2000€, le dépôt de garantie ne peut dépasser:
- 5 % du prix de vente si l’acte de vente définitif est signé dans un délai inférieur à 1 an,
- 2 % si l’acte est signé, dans un délai de 1 à 2 ans,
- Au-delà, rien ne vous sera demandé.
Bien entendu, cette somme sera soustraite du prix de vente final.
Comment annuler un contrat de réservation?
On y est, la rétractation.
Une fois le contrat de réservation signé, le promoteur vous enverra un double par courrier recommandé et dès le lendemain de la première présentation de ce dernier, vous disposerez d’un délai de 10 jours pour vous désengager.
Si le double du contrat vous est remis en main propre, ce délai démarrera le lendemain.
En cas d’annulation de l’achat, il vous faudra le signifier également par courrier recommandé avec accusé de réception avant, bien sûr, la fin de la période de rétractation.
Voici un modèle de courrier:
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Votre nom et prénom
Votre adresse
Nom du promoteur
adresse
code postal, ville
Fait à (lieu), le (date)
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Lettre de rétractation suite à la signature d’une promesse/compromis de vente
Madame, Monsieur,
En date du (date de signature), nous avons signé un contrat de réservation pour l’achat d’un logement dans votre programme immobilier situé (adresse du programme).
Après réflexion, nous ne souhaitons plus acquérir ce bien.
Aussi, conformément à l’article L271-1 du code de la construction nous vous signifions notre volonté de nous rétracter de cette acquisition. Nous vous demandons en conséquence de nous restituer le chèque d’un montant de (montant) faisant office de dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation. Nous vous rappelons que l’article L271-1 du code de la construction stipule que le professionnel dépositaire des fonds doit les restituer à l’acheteur se rétractant dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.
Signature
Restitution du dépôt de garantie
Si vous respectez le délai de rétractation pour désengager auprès du promoteur, celui-ci est obligé de vous le restituer en intégralité sans pénalité.
Au-delà de ce délai, la loi vous permet tout de même de récupérer votre caution si la vente ne peut pas se faire pour les raisons suivantes:
- Votre prêt est refusé par votre banque,
- Le prix de vente dépasse de 5% le prix prévisionnel,
- L’une ou l’autre garantie d’achèvement ou de remboursement ne peut être acquise par le promoteur,
- Le permis de construire n’est pas accordé,
- Le logement décrit dans le contrat de réservation subit des modifications importantes ou anormales,
- Le terrain n’est finalement pas acheté par le maître d’ouvrage,
- Le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat de réservation.
Le mot de la fin
Voilà, vous en savez plus sur le contrat de réservation.
Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il s’agit d’un acte qui ne vous enchaine pas définitivement grâce à la période de réflexion de 10 jours et qui pose les bases de votre acquisition.
N’hésitez pas à rajouter des conditions suspensives au contrat comme par exemple la présence rare mais possible de servitudes sur le terrain. Ou encore, si vous avez négocié la prise en charge des frais de notaire par le promoteur, il pourrait être intéressant de l’inclure au contrat.
Pour finir, le contrat de réservation engage presque plus le promoteur que vous. Vous pouvez donc retourner à la bulle de vente et « bloquer » sereinement votre futur appartement ou maison.
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