C’est quoi les frais de notaire ?

Vous êtes sur le point d’acheter votre premier bien immobilier qui, vous le savez, va vous coûter un max et vous apprenez qu’en plus, vous allez devoir vous acquitter des « émoluments » du notaire qui sont loin d’être négligeables…
C’est vrai et c’est pas vrai…allez, on vous explique.

De quoi on va parler exactement:

Table des matières

Les frais de notaires en détail: on paye quoi au juste ?

On va essayer de faire simple. Les frais de notaire sont composés de trois éléments:

Les droits de mutation

Les droits de mutation sont l’ensemble des taxes perçues par le notaire pour le compte de l’Etat (et oui, il est toujours là celui-là) lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire. Ces droits comprennent entre autres des droits d’enregistrement ainsi qu’une taxe de publicité foncière qui servent à graver dans le marbre (aussi appelé « Conservation des hypothèques ») toutes les ventes immobilières.

Les frais et débours

Les frais et débours quant à eux, servent au notaire à payer la consultation du cadastre par exemple. Ils s’apparentent à des frais de dossier.

Les émoluments du notaire

Emoluments: mot compliqué pour dire rémunération.
Il s’agit simplement de la rétribution (encore un mot compliqué) du notaire, qui est réglementée par l’Etat. Il ne peut donc pas appliquer son tarif comme il l’entend.
Depuis Le 01 janvier 2021, il peut, en revanche, décider de vous faire une remise de 20% au maximum et uniquement sur ses émoluments. On en parlera plus en détails dans l’article.

Quel est le montant des frais de notaire ?

Vous allez devoir vous acquitter d’environ 8% du prix de vente de votre bien s’il s’agit d’un bien ancien et de 3% pour un bien neuf.Si vous souhaitez avoir une idée plus précise du montant que vous aurez à payer pour votre bien, il existe des outils de simulation qui pourront vous permettre de vous approcher au plus près du montant réel.
On vous propose de vous rendre sur le site de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) en cliquant sur ce lien Simulateur frais de notaire.

Pourquoi les frais de notaire sont réduits dans le neuf ?

D’abord, c’est quoi un logement neuf ? Et bien la loi dit que c’est un logement acheté en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), autrement dit sur plan, ou encore un bien achevé depuis moins de cinq ans qui n’a jamais été habité.On vous propose de vous rendre sur le site de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) en cliquant sur ce lien Simulateur frais de notaire.

Pourquoi les frais de notaire sont réduits pour ce type de bien ? Parce qu’ils sont soumis à une TVA immobilière de 20% qu’on ne retrouve pas dans l’achat de biens anciens. Les taxes collectées par l’Etat sont donc plus importantes et les droits d’enregistrement (rappelez-vous, droits de mutation, taxe de publicité foncière…) sont revus à la baisse. On passe de 5,8% dans l’ancien à 0,715% dans le neuf.
Ce qui ramène les frais de notaires à environ 3% du montant du bien que vous allez acheter.

Qui doit s'acquitter des frais de notaire ?

On a l’habitude de dire que c’est à l’acheteur de payer les frais de notaire. Ce qui est plutôt juste au regard de l’article 1953 du code civil qui stipule que « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ». C’est plutôt clair et précis pour un article de loi.
Néanmoins, il existe ce que l’on appelle des achats immobiliers dits « acte en main » pour lesquels, c’est le vendeur qui prend en charge les frais de notaire.

Merveilleux n’est-ce pas ? Oui mais…

L'achat immobilier acte en main, la fausse bonne idée

Dans le principe, c’est une bonne chose: vous convenez avec le propriétaire du bien que vous convoitez d’inclure les frais de notaire dans le prix de vente. Ça vous permet de demander un financement de l’ensemble de l’opération à votre banquier et de ne pas sortir de votre poche les 10% d’apport que ce dernier vous demandera pour vous l’accorder.Ce qui ramène les frais de notaires à environ 3% du montant du bien que vous allez acheter.

Mais dans les faits, si votre banquier vous demande cet apport, représentant plus ou moins le montant des frais de notaire, c’est tout simplement parce qu’au cas où vous ne pourriez plus rembourser votre prêt, la banque saisira votre bien pour le revendre et retrouver sa mise de départ. Elle n’a donc aucun intérêt à le financer 110% pour ne récupérer que 100%.
Autant vous dire qu’elle ne vous accordera quasiment jamais de prêt pour une opération acte en main.
C’est donc bien l’acheteur qui s’acquitte des frais de notaire.

Quand paye t-on les frais de notaire?

Les frais de notaires sont à régler au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire,  trois mois après la signature du compromis de vente ( ou promesse de vente) pour un bien ancien, et dès lors que le programme en VEFA dans lequel vous avez réservé votre bien neuf est « actable » (ce qui peut prendre plus de trois mois).
C’est également à ce moment là que les frais d’agence sont payés.

Sachez également que les frais d’acquisition réglés chez le notaire ne sont qu’une estimation, souvent à la hausse, et que vous serez remboursé quelques jours plus tard.

Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier?

Peut-on inclure les frais de notaire dans le financement du bien immobilier? Oui, c’est possible. La banque peut décider de l’accepter si vous le lui demander.

En revanche, comme nous l’avons vu plus tôt dans le cadre d’un achat acte en main, si la banque vous demande un apport, ce n’est pas sans raison. C’est non seulement pour ne pas perdre de l’argent en cas de défaillance de votre part, mais c’est aussi un moyen pour elle de jauger votre profil d’épargnant. Ne pas avoir les fonds pour un apport à 50 ans peut sembler plus inquiétant qu’à 25 ans lorsqu’on démarre sa vie professionnelle.

Il est ainsi plus facile pour les primo-accédants d’obtenir un financement sans apport.

Un financement sans apport pour les primo-accédants

Les primo-accédant ont la chance (en plus d’être jeunes pour la plupart) de pouvoir bénéficier d’une sorte de faveur de la banque, qui se doute bien que cette catégorie d’acquéreur n’a pas forcément eu le temps de rassembler les fonds nécessaires aux règlement des frais de notaire. Elle accepte donc plus facilement de financer la totalité du projet. Pour autant, le primo-accédant doit présenter un dossier solide démontrant des revenus stables qui devraient augmenter au fil des années, peu voire pas de crédit en cours. 

De manière générale, la banque doit comprendre qu’elle ne prend pas trop de risque et qu’il y a un potentiel de vente de services  bancaires complémentaires après  cette première acquisition.

Un financement sans apport pour les investissements locatifs

La banque acceptera plus facilement de financer les frais de notaire dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Si vous présentez un solide dossier dans lequel vous démontrez que le loyer à percevoir couvrira l’ensemble des charges et mensualité, on parle alors d’opération blanche, il y a de fortes chances que votre banquier accepte de financer votre opération.

Un investissement défiscalisant sous un dispositif comme le Pinel peut également vous permettre d’obtenir un financement sans apport. Le montant de la réduction d’impôt est intégré aux calculs de faisabilité de l’opération et allège en quelques sortes votre effort personnel. Le risque de la banque est ainsi moins important et cette dernière sera moins réticente à financer tout votre projet.

Comment réduire les frais de notaires (lien vers article 7 façons de diminuer les frais de...)

Il est tout à fait possible de payer moins de frais de notaire afin de réduire le coût d’achat d’un bien immobilier (en cliquant ici, on vous donne quelques pistes pour faire des économies lors de la réalisation de votre projet.). Voici comment procéder:

Demandez une remise au notaire

Comme nous l’avons vu plus haut, il est possible de demander une remise au notaire.

Le notariat est une profession très règlementée et les notaires n’ont pas forcément la main sur le montant de leurs émoluments. Néanmoins, la loi Macron a revu à la baisse ces tarifs: une première fois de 1,4% en 2016 et une autre fois au 01 janvier 2021 de 1,9%.
Ça n’est certes pas grand chose mais c’est toujours bon à prendre.

C’est également à cette date qu’une petite révolution a eu lieu: il est désormais possible pour les notaires de concéder une remise pouvant aller au maximum à 20% sur la part de leurs émoluments et sur des transactions supérieures ou égales à 100 000€.
Cette remise peut aller jusqu’à 40% dans certaines conditions (logements sociaux, bureaux, transactions supérieures ou égales à 10 millions d’euros…).

Il suffit peut-être simplement de demander gentiment cette remise au notaire pour qu’il vous l’accorde. Qui ne tente rien n’a rien, non ?

Déduisez la valeur des meubles

Un deuxième moyen de réduire les frais de notaire est de faire la distinction entre le bâti et les équipements du bien que vous souhaitez acheter.

Les frais de notaires sont calculés sur les biens immobiliers « nus » autrement dit « vides ».
Retirer tout ce qui n’est pas du bâti va forcément diminuer l’assiette de calcul. L’administration fiscale tolère jusqu’à 5% de valeur prise en compte. Au-delà, vous risquez un redressement fiscal qui risque, au contraire, d’alourdir la facture finale.

Evaluez la cuisine, l’électroménager, les meubles de la salle de bain, etc..puis indiquez de manière distincte le montant du bâti et le montant de votre évaluation dans le compromis de vente. Vous diminuerez ainsi les frais de notaire.

Déduisez les frais d'agence

Une troisième astuce consiste à calculer les frais de notaire sur le prix de vente net, sans y avoir inclus les frais d’agence.

Lors d’une transaction immobilière, les frais d’agence peuvent être à la charge soit du vendeur, soit de l’acquéreur. C’est ce dernier cas qui est le plus fréquent même s’il arrive que le vendeur vous annonce les prendre à sa charge. En réalité, c’est quand même vous qui les payez car le vendeur les répercute inévitablement sur le prix du bien. Mais bon, c’est un autre débat.

Pour en revenir à nos frais de notaire, comme pour la valeur des meubles, il vous faudra distinguer et indiquer dans le compromis de vente la valeur du bien et le montant des frais d’agence. L’assiette de calcul sera diminuée, tout comme les frais de notaire que vous aurez à payer.

Achetez un logement neuf

Enfin, si vous n’avez pas envie de vous acquitter de 8% du montant de votre bien immobilier en frais de notaire, pensez à vous orienter vers un bien neuf.

Rappelez-vous, les frais de notaire ne sont que de 3% du montant du bien. Et bien souvent, si vous passer directement par le promoteur et non par un intermédiaire, vous pourrez négocier la prise en charge des frais d’acquisition par ce dernier.

Et puis le neuf apporte bien d’autres avantages, surtout pour des primo-accédants, comme le prêt à taux zéro, la TVA réduite ou encore des garanties biennales et décennales très rassurantes et sécurisantes. On en parlera dans un prochain article.

Conclusion

Que dire en conclusion? Peut-être que les frais de notaire sont un passage obligatoire et que vous allez, quoi qu’il arrive devoir mettre la main à la poche.
Pensez simplement à ces quelques astuces lors de votre achat pour tenter de ne pas trop la vider cette poche !

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